ההחלטה הדרמטית של בג"צ

בג״צ עצר את השערורייה בהתנהלות רשות מקרקעי ישראל בקביעת שומה על מכירת משקים במושבים: בית המשפט העליון, בשבתו כבית משפט גבוה לצדק (בג״צ), עשה צדק עם בעלי הנחלות במושבים שהחליטו למכור את הנחלה. בג״צ עצר את אי הצדק המשווע של רשות מקרקעי ישראל (רמ״י), ונתן פסיקה שעושה סוף לחישובי 'דמי רכישה' מעוותים המחושבים זמן רב אחרי החתימה על הסכם למכירת הנחלה.

שלושה שופטי בג״צ- נעם סולברג, אלכס שטיין, ורות רונן, קיבלו את העתירה שהגישו 12 בעלי נחלות נגד רשות מקרקעי ישראל וקבעו כי רמ״י תתקן את הנהלים שלה בנוגע לעריכת שומה של 'דמי רכישה'. נציין כי אחרי כל עסקה למכירת משק במושבים, רמ״י גובה סכומים אדירים מבעלי המשק, ולפעמים הכספים שנאלצים המוכרים, בעלי המשק לשלם לרמ״י, מגיעים לסכום חסר פרופורציות לחלוטין וגורמים עוול למוכרים. 

׳דמי רכישה׳ הם תשלום שהמוכרים את המשק החקלאי שלהם במושב מחוייבים לשלם לרשות מקרקעי ישראל, זאת כתנאי של רמ״י להעברת הזכויות במשק לקונה. במקרים רבים אחוז התשלום שנאלצים המוכרים לשלם לרמ״י עומד על 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים במשק, על כלל זכויות הבנייה בחלקה. אחרי כל מכירת משק, רמ״י קובעת שומה בהתאם להערכת שמאי מטעמה. לאורך השנים השומה נקבעה בהתאם לתאריך החתימה על ההסכם בין המוכרים לקונים. ברשות מקרקעי ישראל קיבלו תיאבון, תיאבון גדול מאוד, ומצאו דרך לחלוב את בעלי הנחלות המוכרים את המשק שלהם. מועצת רמ״י החליטה בחודש מרץ 2020, כי שווי תשלום דמי היוון, יחושב לפי תאריך חתימת הערכת שווי הקרקע של השמאי מטעם רמ"י, ולא לפי התאריך בו נחתם הסכם המכירה.

דמי רכישה הם תשלום שבעלי הנחלות משלמים רק במקרים בהם הקרקעות הן של רמ״י. מרבית הקרקעות במושבים הם בבעלות רמ״י, ולכן הגוף העוצמתי הזה המדינה גורף מיליארדים ממכירת משקים במושבים. דמי הרכישה מוטלים על פי חוק, על המוכרים, והם יכולים להגיע לשליש משווי הקרקע בנחלה. הם לא נקבעים בהתאם לסכום המכירה המופיע בהסכם, אלא מהערכת השמאי שנשלח מטעמם לבצע הערכת שווי קרקע. בעלי הנחלות במושבים כבר הפנימו את העובדה שהמדינה שותפה מלאה בכספים המתקבלים ממכירת המשק, אבל השותפים הוותיקים הפכו לחזירים, ולסוג של שודדים.

רמ"י- תוספת של מאות מיליוני שקלים 

מאז ההחלטה ההזויה של מועצת רמ״י במרץ 2022, שווי הקרקע עליו החליט השמאי מטעם רמ״י נקבע ביום בו השמאי סיים את עבודתו וחתם על השמאות שנשלחה למשרדי רמ״י. לעיתים השמאות נשלחת לרמ״י חודשים אחרי המועד של חתימת ההסכם למכירת המשק, והיו מקרים שהשומה של השמאי נשלחה אחרי יותר משנה. במקרים כאלה ברור לגמרי כי במהלך הזמן הרב שעבר ממועד החתימה על מכירת המשק לביצוע השומה של שמאי מטעם רשות מקרקעי ישראל, מחירי הקרקעות עלו. בפועל נוצר עיוות גדול כאשר שווי הקרקע שהציג השמאי של רמ״י עלה במאות אלפי שקלים, ולעיתים הרבה יותר, מהשווי שהיה ביום ביצוע העסקה, מה שגרם למוכרים לשלם דמי רכישה גבוהים בהרבה משווי הקרקע במועד מכירת המשק.

12 בעלי משקים שמכרו את הנחלה שלהם, החליטו להגיש עתירה לבג״צ נגד רשות מקרקעי ישראל ולחייב את רמ״י לגבות מהם את דמי הרכישה על פי שווי הקרקע ביום החתימה על הסכם המכירה, ולא לפי שווי הקרקע ביום החתימה של השמאי על הערכת שווי קרקע שביצע עבור רמ״י. העותרים טענו כי הנוהל לבדיקת שמאי הוא חצי שנה מיום מכירת הזכויות בנחלה החקלאית, ואילו רמ״י שולחת את דו״ח השמאי מטעמה אחרי שנתיים ויותר מיום החתימה על הסכם מכירת המשק. העותרים טענו בעתירה כי במהלך הזמן הרב שעבר, ערך הקרקע והנכס עלו בצורה משמעותית, מה שגרם לתשלום גבוה בהתאם לרשות מקרקעי ישראל, ומדובר בעליית ערך של מאות אלפי שקלים לכל משק, ואף יותר.

חישוב פשוט מאוד מראה כי חישוב השומה זמן רב מעבר למועד החתימה על הסכם מכירת המשקים, מסדר לרשות מקרקעי ישראל תוספת של מאות מיליוני שקלים. מדובר בשערורייה שנמשכה מספר שנים, וראשי רשות מקרקעי ישראל חשבו שבעלי הנחלות הם יזמים או טייקונים שאפשר לחלוב אותם ולקחת מהם עוד מאות אלפי שקלים בניגוד לכל היגיון, זאת בנוסף למיליוני השקלים שהיא לוקחת ממכירת כל משק שנמכר במושבים. 

אל העתירה לבג״צ הצטרפו תנועת המושבים והאיחוד החקלאי, כ"ידידי בית המשפט". העותרים דרשו משופטי בג״צ לקבוע כי רמ״י תקבע את את השומה לדמי הרכישה ביום החתימה על העסקה, ולא לפי התאריך בו תקבל את השומה של השמאי מטעמה. נזכיר שוב כי היו שומות שרמ״י שלחה באיחור של מספר שנים לבעלי נחלות שמכרו את המשק שלהם. במסגרת העתירה לבג"ץ של 12 בעלי הנחלות, הם הדגישו את העוול שנגרם להם, והציגו את הפערים הגדולים של שווי הקרקע מיום החתימה על הסכם מכירת הנחלה, לתאריך בו השמאי מטעם רמ״י קבע את שווי הקרקע לפי מועד הבדיקה שערך, ולא לפי מועד החתימה על הסכם מכירת הנחלה. 

12 העותרים הציגו לשופטי בג״צ נתונים רשמיים לפיהם אצל כולם היו פערים של יותר משנה מיום החתימה על מכירת המשק, ועד ליום בו נקבעה השומה. והיו מקרים, כך הוצג לבית המשפט, של פער של כמעט שנים. לטענת העותרים, לבעלי הנחלות המוכרים, הפער הגיע קרוב ל-2.4 מיליון שקל. שופטי בג"ץ שהיו בהרכב שדן בעתירה וכלל את המשנה לנשיא בית המשפט העליון, נעם סולברג, אלכס שטיין ורות רונן, הבהירו לעורכי הדין של רשות מקרקעי ישראל כי קיימת בעיה בנהלים של רמ״י, וכי החלטת מועצת מקרקעי ישראל עושה עוול לבעלי הנחלות המוכרים את המשק שלהם, והציגו חזית אחידה נגד התנהלות רמ״י.

השופטים לא נתנו פסק דין מפורט. הם קיבלו את הצעת ההחלטה שגיבשה רשות מקרקעי בעקבות הערות של השופטים בדיון, הערות מהן היה ברור מה הפסיקה המסתמנת של הרכב השופטים, ואחרי התייעצות שנערכה בין עורכי הדין של רמ״י ומועצת רמ״י לבין גורמי המקצוע, הם החליטו לקבל החלטה אותה הציעו לשופטים: רמ״י הציעה לשופטים לתקן את הנהלים בנוגע לשמאות על מכירת נחלות במושבים, כך שהמועד לשומה על עסקאות לדמי רכישה בנחלות, יהיה היום בו נחתמה העסקה. השופטים קיבלו את ההצעה של רמ״י ונקבע כי השומה להעברת הזכויות תהיה על פי המועד בו הוגשה לרשות מקרקעי ישראל בקשה מלאה להעברת זכויות עם הסכם מכירת הנחלה. ההצעה של רמ״י, שהיא בעצם ההחלטה אותה התכוונו השופטים לפסוק, קיבלה תוקף של פסק דין של בג״צ. 

החזר רטרואקטיבי?

בעקבות התוקף של פסק דין, החליטו כבר רמ"י ומועצת מקרקעי ישראל לשנות את הנהלים לעסקאות דמי רכישה בנחלות, וכך המועד הקובע לשומה יהיה המועד בו הוגשה לרמ"י בקשה מלאה לשינוי זהות בעלי הנכס על שם הרוכשים.

עוד נקבע בפסק הדין כי 12 העותרים, יחד עם ארגוני החקלאים שהצטרפו להליך, יוכלו להגיש נייר עמדה מטעמם תוך 15 יום ממתן פסק הדין, וכי הצעת ההחלטה לתיקון הנהלים תובא לאישור מועצת מקרקעי ישראל בתוך 60 יום. השופטים לא קבעו צו להוצאות.

השאלה הגדולה היא כעת האם יהיה החזר רטרואקטיבי לבעלי נחלות שכבר שילמו לרמ״י את הכספים בהתאם לשומות של שמאי רמ״י שהגיעו באיחור. צריך להמתין 60 יום עד לתיקון הנהלים ברמ״י, הזמן אותו נתנו השופטים לרשות מקרקעי ישראל לתקן את העוול שנגרם לבעלי הנחלות. יהיה מעניין מאוד לראות האם רק העותרים יקבלו החזר כספי מרמ״י, או האם יהיו חישובים על כל העסקאות שהיו במכירת נחלות מאז מרץ 2022.

בעקבות פסיקת בג״צ, נראה כי מומלץ לכל מי שחותם על עסקה למכירה/ רכישה של משק, להגיש השגה משפטית תוך 21 ימים ממועד קבלת השומה, ולציין את מועד השומה שהיה באיחור ממועד החתימה על ההסכם. צריך להמתין ולראות את הנהלים החדשים שרמ״י תגבש ותגיש לבית המשפט, האם היא תחזיר כספים עבור עסקאות שהשומה עליהן נערכה הרבה אחרי המועד לחתימה על ההסכם. בכל מקרה מי שמחויב לשלם שומה בהתאם למועד שנקבע, כדאי לו לציין כי השומה משולמת תחת מחאה בעקבות המועד בו נקבע שווי הקרקע ביחס למועד בו נחתם הסכם המכירה. בעת תשלום השומה לרמ״י, יש לציין עוד כי בעלי המשק שומרים לעצמם את הזכות לפעול בהליכים משפטיים על האיחור במועד השומה שנקבעה על ידי השמאי של רמ״י. 

השמאים מברכים

פסיקת בג״צ היא משמעותית מאוד עבור אלה המעוניינים למכור את המשקים שלהם, וגם עבור הרוכשים. העובדה שהמוכרים נאלצו לשלם לרשות מקרקעי ישראל כספים גבוהים בגלל השומה המאוחרת, גרמה להם להעלות את המחיר אותו הם דורשים עבור המשק שלהם. פסיקת בג״צ יכולה לגרום לאלה שהחלו בתהליך מכירה של המשק או אלה שחתמו כבר על חוזה לאחרונה, ובמיוחד החל מיום חמישי שעבר, לשלם את הכספים לרמ״י בהתאם לשומה שתהיה במועד החתימה על ההסכם. אלה שכבר חתמו בעבר, יאלצו להמתין ולראות האם פסיקת רמ״י תכלול גם אותם, מה שיוביל להחזרים כספיים של רמ״י. 

בלשכת שמאי המקרקעין בירכו על ההחלטה של בג״צ וציינו כי התנהלות רשות מקרקעי ישראל לגבי קביעת גובה התשלום עבור מכירת משקים לרמ״י הייתה מעוותת. בלשכת שמאי המקרקעין מציינים כי בעבר הלשכה הבהירה לרשות מקרקעי ישראל שחישוב תשלומי המיסים וההיטלים אינם מתבצעים כראוי ופוגעים פגיעה קשה בבעלי המשקים, ולא רק. בלשכת שמאי המקרקעין מציינים במפורש כי הפערים בין השומה במועד החתימה על הסכם המכירה למועד השמאות בפועל, מגיעים לסכום של מאות אלפי שקלים למשק. 

חלוקת הכספים לאורך השנים בין בעלי המשקים המוכרים את נחלתם לבין רמ״י היא בלתי נתפסת. המוכרים מחוייבים לשלם מיליוני שקלים לקופת המדינה, מה שגרם לעוול מתמשך ולא צודק של המדינה. לאורך השנים התלוננו הגופים השונים המייצגים את אנשי ההתיישבות, גם פוליטיקאים רבים, חלקם נהנים לאורך השנים מתמיכה של המושבים בקלפי, הבטיחו לפעול כדי להפחית את גובה אחוז התשלום של ההיטלים השונים החלים על מכירת נחלה, אבל כמו תמיד, אף אחד מהם לא פעל באמת כדי לשנות את ההחלטה השערורייתית. פסיקת בג״צ שבאה בעקבות העתירה של 12 בעלי נחלות היא פסיקה מצויינת, אבל עדיין, תשלום של יותר משליש לקופת המדינה עבור מכירת משק במושבים הוא תשלום בסכום אסטרונומי. ויש להוסיף עוד את התשלום של מס רכישה לרשות המיסים. גם הוא מגיע לסכום של מאות אלפי שקלים.