בעקבות המלחמה מול איראן והתוצאות הקשות בישראל אחרי שיגור מאות טילים לשטחנו, מהם נהרגו 30 אזרחים, מאות בניינים נהרסו לחלוטין ומיליוני אזרחים המתגוררים בדירות ללא ממ״ד נאלצו לחפש מיגון ראוי ולהתפלל לניסים כדי להישאר בחיים- מנסים ברשות מקרקעי ישראל למצוא פתרונות למצוקת האזרחים הרבים מחוסרי הממ״דים, ולסייע לממשלות ישראל הכושלות בפרויקט מיגון מיליוני אזרחים, המתגוררים עדיין בבניינים ישנים. הפתרון המסתמן הוא קידום מהיר של תוכניות התחדשות עירונית.
בדו"חות של מבקר המדינה על התנהלות ממשלות ישראל בנוגע למיגון אזרחיה, נכתב לא פעם על הפקרה פושעת וזלזול בלתי נתפס במיליוני אזרחים, רובם בשכונות הישנות ברחבי המדינה, מקריית שמונה ועד אילת. בשבוע שעבר פרסמה רמ״י הודעה מטעמה ובה נכתב: "לאחר שנים שבהן ההתחדשות העירונית קודמה בעיקר על ידי כוחות השוק, החלה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לפעול באופן יזום כדי לקדם מיזמי התחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים באזורים שמחוץ למעגלי הביקוש".
התוכנית של רמ״י היא לפתור את העיכובים הרבים בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. ברשות מקרקעי ישראל מתכוונים לעשות זאת על ידי מדיניות במסגרתה תוצע קרקע משלימה בפרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. כידוע, ישנם פרויקטים "לא כלכליים" ליזמים, כלומר כאלה שלא יכולים לצאת לפועל בלי קרקע משלימה או לחילופין מענק כספי מהמדינה. נזכיר כי הענקת קרקע משלימה נועדה לפצות את היזמים בפרויקטים בהם ערך הקרקע נמוך ואינו כדאי מבחינה כלכלית.
פוליטיקה לפני חיי אדם
ברמ״י, במינהל התכנון, במשרד הבינוי והשיכון, ודאי גם במשרד האוצר ובמשרד ראש הממשלה, קראו היטב (כך אנחנו מקווים) את דוח״ות מבקר המדינה בנוגע להזנחה הפושעת של ממשלות ישראל בשמירה על ביטחונם של האזרחים, והיעדר הפתרון למיגון כמחצית מאזרחי המדינה. קראו, פיזרו הבטחות, ולא עשו דבר. זה לא סוד שערכי הקרקעות הנמוכים בפריפריה מונעים זה שנים את הוצאתן לפועל של התוכניות הרבות של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, ויש דיירים הממתינים יותר מעשור לתחילת הפרויקטים, גם בקריית מלאכי.
ממשלות הליכוד, בדחיפה חסרת תקדים של החרדים, מפקיעות באמצעות הותמ״ל מאות אלפי דונמים של קרקע חקלאית לטובת הקמת שכונות חדשות, גם בערי הפריפריה (כתבה בנושא מתפרסמת בגיליון זה), אבל לא עשו דבר כדי להציל את התושבים הוותיקים המתגוררים בבניינים ישנים. גם כאן באזור, שילמו אזרחים רבים בחייהם, כתוצאה משיגור הטילים מעזה. למרות הבטחות רבות מצד ראש הממשלה נתניהו, ושרי הביטחון, השיכון, האוצר ועוד שלל פקידים בכירים בלשכת ראש הממשלה, דבר לא קרה. לא קודמה אף תוכנית, לא הקימו סוג של ותמ״ל לפרויקטים של התחדשות עירונית. כלום ושום דבר. רק פוליטיקה זולה ועלובה.
כולם הגיעו להצטלם באשקלון, בקריית מלאכי, ובכל מקום בו היו פגיעות של רקטות ששוגרו מעזה. כולנו זוכרים את הרקטה הקטלנית ששוגרה מעזה ופגעה בבניין ישן בקריית מלאכי בנובמבר 2012, פגיעה ישירה שגרמה למותם של שלושה בני אדם שהיו בשתי דירות שונות בבניין בלי ממ״ד. מי לא הגיע אז לקריית מלאכי. מי לא הגיע להצטלם ולפזר הבטחות בלי הפסקה. מי לא.
אפילו השר השכן שלנו מכפר אחים, ישראל כץ, המכהן היום כשר הביטחון, הגיע. גם הוא הצטלם, גם הוא הבטיח הבטחות, וגם הוא נעלם. טוב, תגידו שהוא היה בסך הכל שר התחבורה, לא שר הבינוי והשיכון, לא שר האוצר, גם לא שר הביטחון. אז זהו, מאז 2012, מאז האסון הכבד שחוותה קריית מלאכי וחוו אזרחים במקומות נוספים באזור כמו אשדוד ואשקלון, שום דבר לא השתנה.
וישראל כץ? הוא דווקא התקדם מאז. הוא היה שר האוצר, וכעת הוא שר הביטחון. הוא יכול היה להוביל מהפכה בנוגע למיגון אזרחי המדינה כאשר היה שר האוצר (למרות משבר הקורונה), והוא יכול היום להוביל את מהפכת המיגון במדינה. זה הרבה יותר חשוב מהרבה דברים אחרים שהוא עושה ביום יום. היינו רוצים, כמו אלפי משפחות בקריית מלאכי ובמדינה כולה, לשרוף את הארכיון בו נמצאים כל ההבטחות של בכירי ממשל נתניהו בשני העשורים האחרונים. הבטחות כמו חול, ואין מה לאכול. ויש רבים שגם נגמרו להם החיים.
הקבלנים רוצים לבנות, אבל לא להפסיד כסף
האם חשבתם אז שמישהו מהם יממש את ההבטחות שפיזרו? האם חשבתם שהמחיר ששילמו האזרחים בגלל היעדר מיגון בבתיהם יוביל לתוכנית מהפכנית של פינוי בינוי במסגרת תוכנית מהפכנית, סוג של בולדוזר סטייל הותמ״ל להתחדשות עירונית? האמת- היינו בטוחים שכן. אז זהו- שלא. שום דבר לא השתנה, שום דבר לא התקדם, שום תוכנית לא קודמה. במילים אחרות, אמיתיות יותר וכואבות הרבה יותר- לאף אחד מבין מקבלי ההחלטות בממשלה אין בעיה עם המתים. לאף אחד מהם אין רצון להציל חיים. הם כולם עסוקים בעצמם. אך ורק בעצמם.
בשנתיים האחרונות ניסו ברמ"י להציע פתרונות כדי לקדם תוכניות להתחדשות עירונית על מנת שייצאו לפועל, במקומות בודדים בלבד, כמו קריית משה ברחובות למשל, המדינה הצליחה. זה היה בזכות העברת כספים ליזמים במקום קרקע משלימה. עשרות בניינים נהרסו מאז בקריית משה, אלפי משפחות זכו לדירות חדשות, אלפים נוספים ייכנסו לביתם החדש והממוגן בעוד כשלוש-ארבע שנים. ומה היזמים של פרויקטים להתחדשות עירונית רוצים? דבר אחד: שיבטיחו להם את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים שהם מתכננים לבנות. בשנים האחרונות רק פרויקטים בודדים, שלא היתה בהם היתכנות כלכלית, יצאו לפועל בגלל סיוע מצד המדינה. ממש בודדים. יש עוד אלפי פרויקטים תקועים. תקועים בגלל בירוקרטיה, בגלל סחבת מצד הדיירים, אבל בעיקר בגלל שהמדינה אינה פועלת כדי להעניק ליזמים כדאיות כלכלית בעזרת קרקע משלימה, או מענק כספי.
התמונות המפחידות של שכונות שלמות שנמחקו מהטילים ששוגרו מאיראן, מספר ההרוגים הרב והפצועים, גרמו לכולנו להאמין שהפעם משהו קיצוני יקרה. למשל שקבינט הדיור יתכנס ומקבלי ההחלטות בממשלה יכריזו על תוכנית חירום מיידית בכל הארץ להריסת הבניינים הישנים ולבניית בניינים חדשים עם ממ״דים. אפילו ממ״דים משופרים. ומה קרה בפועל? כלום. פשוט כלום. השרים ההזויים עסוקים בחלומות על כיבוש עזה ובנייה מחדש על חורבות הרצועה, כאשר עשרות אלפי תושבים בצפון, בדרום, במרכז, ובשפלה, נותרו עדיין בלי בית. ומי יבנה להם בית על חורבות הבית שלהם שנפגע מטילים מלבנון, מאיראן, ומעזה? באמת מי? השם ירחם.
מישהו מנסה לעבוד
בהיעדר תוכנית חירום של הממשלה הכושלת, מנסים ברמ"י למצוא פתרונות ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה. תעשו את עצמכם מופתעים. גם אנחנו. למרות שדיווחנו בשנה האחרונה על תוכניות כאלה ואחרות שהבטיחו לנו. אבל מי יודע, אולי הפעם ייצא מזה משהו טוב. ברשות מקרקעי ישראל הוציאו בשבוע שעבר הודעות לתקשורת על גיבוש מדיניות חדשה, כזו שתביא, כך הם מאמינים, פתרון למצוקת הבנייה של התחדשות עירונית בפריפריה. הלוואי.
ברמ״י ציינו כי נערכה פגישה עם יזמים, עם נציגים של בכירי חברות הבנייה הגדולות בישראל, ביניהן: אפריקה ישראל, אקרו נדל"ן, אשדר, קבוצת כנען, שיכון ובינוי, אאורה, רוטשטיין ועוד. בהודעה מטעם רשות מקרקעי ישראל נכתב כי הציגו בפני בכירי החברות את מדיניות הקצאת הקרקע המשלימה אותם הם הכינו עבור פרויקטים של התחדשות עירונית. עוד נמסר כי ראשי רמ״י הקשיבו לדברים שהעלו בדיון בכירי החברות הקבלניות, בעיקר בנוגע לפעילות המדינה על ודאות תכנונית, הרצון של רמ״י לגלות גמישות בקיצור לוחות הזמנים, זירוז התוכניות בוועדות המקומיות והמחוזיות, ועוד.
בהודעה שפרסמה רשות מקרקעי ישראל בסיום הפגישה עם בכירי חברות הבנייה נמסר: "הודענו על הקמת צוותים ייעודיים להתחדשות עירונית בכל מרחב, אשר יסייעו ליזמים בתיאום תהליכי השריון והקצאת מגרש ההשלמה".
רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל, פרסמה הודעה משמעותית כאשר ציינה כי: "אנו רואים בקידום התחדשות עירונית אינטרס לאומי. השקעה בשכונות הוותיקות בפריפריה תביא שיפור במרחב הציבורי, תיתן מענה לפערי מיגון, תביא לשיפור בתשתיות בשירותים, ותצמצם משמעותית את הפערים עם המרכז. חשוב לנו להיות קשובים ליזמים אשר יקדמו פרויקטים אלו בערי הפריפריה. אנחנו מחויבים ליצירת איזון נכון בין הענקת הטבה משמעותית שנועדה ליצור כדאיות כלכלית ליזם, לבין ניהול אחראי של משאב ציבורי".
אין ספק כי הדברים של מנהלת החטיבה העסקית של רשות מקרקעי ישראל, הם משמעותיים מאוד. השאלה עד כמה רמ״י באמת רואה בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית אינטרס לאומי, והאם משרדי האוצר, והבינוי והשיכון יראו בזה גם אינטרס לאומי. בינתיים בצלאל סמוטריץ׳, שר האוצר, מפזר הצהרות חיוביות לגבי תמיכתו בתוכניות של התחדשות עירונית בפריפריה, אבל הוא עסוק כל כולו בעניינים שאינם קשורים למשרד האוצר, וההבטחות שלו הן עדיין בלי כיסוי (מסתבר שגם האיומים).
לא התוכנית ראשונה
גם לפני חצי שנה אישרה הנהלת רמ"י מדיניות חדשה שמטרתה להסדיר את התהליך של תוכניות להתחדשות עירונית ולגרום לוודאות שהתוכניות יהיו כלכליות עבור היזמים. על פי המדיניות שפורסמה, נקבע מתווה בו יהיה תיאום בין הגורמים השונים כבר בתחילת הדרך, זאת כדי לקצר את הזמן להפקדת התוכנית. עוד הוחלט כי תהיה הקצאה של קרקע משלימה לאחר אישור התוכניות, כאשר זה יהיה מותנה בבדיקה כלכלית של שמאי רמ״י, כדי לוודא שאכן יש כדאיות כלכלית לפרויקט.
במסגרת המדיניות שנקבעה ברמ״י לפני חצי שנה, החליטה ההנהלה כי ניתן יהיה לתת הקצאת קרקע משלימה למספר מתחמים הקרובים לפרויקט, וגם תשוריין קרקע משלימה לטובת תוכניות הנמצאות בשלב מתקדם, כאלה העומדות בתנאים המאפשרים את הוצאת הפרויקט לפועל. במסגרת המדיניות גיבשו ברמ״י את התוכנית להקצאת קרקע משלימה ליזמים בפטור ממכרז ובהנחה של עד 80% ממחיר השוק. מדובר בקרקע של עד 10 דונם, זאת כדי להפוך את הפרויקט לרווחי כלכלית עבור היזמים בפריפריה.
במקומות בהם הקרקע יקרה ויש ליזמים רווחיות בלי קרקע משלימה, תוכניות של התחדשות עירונית יוצאות לדרך הרבה יותר מהר. אחרי החתמת הדיירים, ההליכים בוועדות המקומיות נעשים במהירות יחסית, זאת בניגוד לפריפריה בה פרויקטים רבים וגדולים מתעכבים שנים רבות, לפעמים יותר מעשור, ואפילו לא יוצאים לפועל בכלל. והכל בגלל אטימות של מקבלי ההחלטות במשרדי האוצר והשיכון, שם עסוקים בשנים האחרונות בקידום מהיר של פרויקטים לחרדים. במהירות שיא. העובדה שפרויקטים רבים נתקעים בפריפריה, דווקא באזורים בהם התושבים מצביעים בהמוניהם לליכוד, למשל בקריית מלאכי, לא מעניינת אף אחד. אפילו לא אחד מהם. וזו הסיבה בדיוק שפרויקטים רבים של התחדשות עירונית בקריית מלאכי תקועים כבר עשור.
רמ"י תעניק עד 80 אחוז הנחה משווי הקרקע
מי שהובילה את הפגישה עם בכירי החברות הקבלניות כדי לקדם את תוכניות התחדשות עירונית בפריפריה, היא כאמור רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברמ"י. ואולי זה הרגע בו מנכ״ל רמ״י, ינקי קוינט, חייב להפוך את המדיניות החדשה לכלי זריז למהפכה בתוכניות התחדשות עירונית בפריפריה. על פי המדיניות עליה החליטה הנהלת רמ״י, הקצאת הקרקע המשלימה תתבצע בשני שלבים: שלב ראשון יהיה סיכום של רמ״י עם היזם כבר לפני הפקדת התוכנית שלו, זאת כדי לאפשר ליזם לדעת מראש האם יש לו סיכוי לקבל קרקע משלימה לפרויקט, לפני שהוא מבזבז כספים רבים וזמן יקר.
השלב השני הוא שלב בו רמ״י מבצעת בפועל את הקצאת הקרקע המשלימה ליזם. על פי ההחלטה, אחרי אישור התוכנית, תתבצע בדיקת שמאות לקרקע של שמאי מטעמה של רמ"י, ואחרי דו״ח השמאות, תתקבל החלטה על גובה ההנחה שרמ״י תעניק ליזם, כאשר ההנחה תהיה עד %80 משווי הקרקע. ברמ"י הבהירו כי היא מתחייבת להקים צוותים ייעודיים להתחדשות עירונית בכל אחד מהמרחבים שלה ברחבי הארץ, זאת על מנת לסייע ככל האפשר ליזמים בשטח עצמו בו מתוכננים הפרויקטים, כדי לקדם את ההקצאות מחלום למציאות, ולקדם את הפרויקטים של התחדשות עירונית.
בין דיבורים סביב שולחן הדיונים, לבין המציאות, הפערים גדולים. גדולים מאוד אפילו. העבר הלא רחוק מלמד אותנו שגם בפרויקטים בהם רשות מקרקעי ישראל העניקה קרקע משלימה, וגם כאשר התוכנית הופקדה בוועדה המחוזית וקיבלה את האישורים להקמת הפרויקט, הפרויקט עדיין לא יצא לדרך. האם המדיניות החדשה תוביל למהפכה בנושא והיא תנצח סוף-סוף את הבירוקרטיה הרבה שיש בכל תחום הנדל״ן במדינה, ובעיקר בתחום ההתחדשות העירונית? הלוואי. האם נראה מעכשיו פריצת דרך בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה, דבר שגם יציל חיים במלחמה הבאה, וגם ישפר איכות החיים של מיליוני אזרחים במדינה? זו שאלה שנצטרך להמתין ולראות.
אנחנו עדיין מחכים
ואם ברשות מקרקעי ישראל באמת מתכוונים לכל מילה, אם באמת קברניטי רמ״י רוצים לבצע ולא רק לפזר הבטחות, אז הם יכולים להתחיל לממש את המדיניות החדשה שלהם בקריית מלאכי. כבר לפני יותר משנה העניקה רמ״י קרקע משלימה לפרויקט התחדשות עירונית בן גוריון- חב״ד בקריית מלאכי. כבר יותר משנה התוכנית הופקדה ואושרה בוועדה המחוזית דרום. ומאז, הרבה לא השתנה. רמ״י לא מיהרה להוציא שמאי כדי להעריך את שווי הקרקע, היזמים כבר רוצים להביא לעיר את הכלים ההנדסיים הכבדים להריסת הבניינים הישנים, ואת המנופים הגבוהים לתחילת הבנייה, אבל ברמ״י לא ממהרים.
אם באמת רוצים להוציא לפועל את המדיניות החדשה, אז פרויקט בן גוריון- חב״ד בקריית מלאכי הוא ההזדמנות הטובה ביותר לזרז את ההליכים, לקצר את הבירוקרטיה, ולצאת לדרך. בוועדה המחוזית יודעים שעשרות משפחות פונו מבתיהם לפני שנים בגלל סכנת חיים שהיתה מהמשך המגורים בבניין המסוכן אותו מהנדס העיר פסל למגורים, גם ברמ״י מכירים בעובדות. ואם באמת רוצים ברמ״י להוכיח שמשהו השתנה והם רציניים, כדאי מאוד שהם יקדמו את השמאות כדי לייצור תקדים בארץ, ולהוציא לפועל מיידית דווקא בקריית מלאכי, את הפרויקט הראשון של התחדשות עירונית.
יש אפשרות לקדם עוד פרויקטים בעיר. קריית מלאכי היא הדוגמא הטובה ביותר לעיר בה היזמים מתחננים לקרקע משלימה כדי להוציא לפועל תוכניות, עליהן השקיעו חברות גדולות ומוערכות כבר מיליוני שקלים בתכנון. אם רמ״י, הוועדה המחוזית, ובמיוחד עיריית קריית מלאכי- יפעלו יחד כדי לזרז את הוצאת השמאי הממשלתי כדי לקבוע את שווי הקרקע המשלימה, מה שיוציא את הפרויקט לדרך, ובעוד שלוש וחצי שנים, יתנוססו בכניסה המערבית לעיר, מכיוון באר טוביה, בניינים חדשים ומרהיבים, יתנו תנופת בנייה לפרויקטים להתחדשות עירונית, ובעיקר ייתנו חיים למשפחות שפונו לפני שנים מבתיהם, ועוד רבות אחרות שמתעללות שהמלחמה עם איראן לא תתחדש.
אם הייתי ראש העיר, או הממונה על ההנדסה, או אפילו מהנדסת העיר, הייתי לוקח שק שינה ותרמיל, ומקים אוהל במשרדי רמ״י בירושלים. לפני שלושה שבועות ביקר בלשכת ראש העיר מנהל מרחב ירושלים של רמ״י, אסף רפלד. הוא הגיע עם הצוות הבכיר של המרחב, בדיון הארוך הוא הביע נכונות לקדם את תוכניות הבנייה בעיר, כולל התחדשות עירונית. אסף רפלד נחשב למנהל מחוז ותיק, מוערך, וענייני. עצם העובדה שהוא והצוות הבכיר של המרחב הגיעו לעיר, זה הישג גדול לראש העיר, המצביע על כוונות טובות מצידו של מנהל המרחב. צריך לקוות שהדיבורים וההבטחות שניתנו בדיון, יהפכו למציאות. הלוואי. נציין כי הרבה תלוי גם בראש העיר.
